ข่าวเกี่ยวกับที่ดินเขาใหญ่

เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าที่ดินบริเวณรอบเขตอุทยาน เขาใหญ่ ในพื้นที่อำเภอปากช่อง และอำเภออื่นใกล้เคียง ที่วันนี้กลายเป็นชุมชนเศรษฐี คนมีชื่อเสียงในสังคมไปแล้วนั้น แต่ส่วนหนึ่งของที่ดินหลายพื้นที่ยังเป็นที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 และ ภ.บ.ท.5 (ใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ หรือภาษีดอกหญ้า) โดยเฉพาะ ส.ป.ก. 4-01 ซึ่งรัฐจัดสรรให้เป็นที่ทำกินของเกษตรกร แต่จากการตรวจสอบพบว่าผู้มีอันจะกินเข้ามาสวมสิทธิ์ทำประโยชน์และปลูกบ้าน พักตากอากาศจำนวนมาก

    เมื่อที่ดินแถบนี้กำลังได้รับความนิยมจากเศรษฐีนายทุน เงื่อนไขนี้จึงกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการกว้านซื้อที่ดินเป็นจำนวนมากนับพัน นับหมื่นไร่ ทั้งที่ ทางราชการมอบให้เฉพาะบุคคลไว้ทำกินไม่ได้มีไว้ขาย

เอกซเรย์การถือครองที่ส.ป.ก.

    ส่วนลักษณะการซื้อขายจะมีวิธีการทำกันอย่างไรเพื่อให้ได้มาซึ่งการครอบครอง

    ข้าราชการระดับสูงจาก ศาลากลางจังหวัดนครราชสีมา ฉายภาพที่มาที่ไปให้ฟังว่า บริเวณพื้นที่เขาใหญ่ ราวปี 2530-2531 สำนักงานปฏิรูปที่ดินจังหวัดนครราชสีมา ได้ประกาศคลุมอำเภอปากช่องทั้งอำเภอ เป็นเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร หลังจากกรมป่าไม้ ได้กันพื้นที่ป่าเสื่อมโทรม หรือป่าโซนE ที่ชาวบ้านบุกรุกแผ่วถางป่า ออกจาก เขตป่าสงวนอุทยานเขาใหญ่ เพื่อจัดสรรพื้นที่ทำกินให้เกษตรกรแบบถูกต้องตามกฎหมาย

    "ในเวลาต่อมาพื้นที่ในส่วนที่มีเอกสารสิทธิ ที่ดินสาธารณประโยชน์ ได้ถอนให้คืนสภาพออกจากเขตปฏิรูปภายหลัง"

    ขณะที่" ภักดี ภักดีเนตร" ช่วงสำรวจ 6 สำนักงานปฏิรูปที่ดิน จังหวัดนครราชสีมา ยอมรับว่า สภาพการซื้อขายที่ดินเขาใหญ่วันนี้ แม้รู้ทั้งรู้ว่าเป็นที่ดินส.ป.ก.4-01 แต่มีนายทุนรายใหญ่เข้ามากว้านซื้อกันมาก ทั้งเพื่อทำการเกษตรและให้ชาวบ้านเช่าทำกิน บางรายกันพื้นที่ปลูกบ้านอยู่อาศัยโดยไม่สนใจว่า เป็นที่ดินที่ ให้สิทธิ์ชาวบ้านทำกินคนละ ไม่เกิน50 ไร่ และซื้อ-ขายไม่ได้

    สอดคล้องกับชาวบ้านรายหนึ่ง ที่อธิบายถึงวิธีการของนายทุนเข้ามากว้านซื้อที่ส.ป.ก.4-01ได้ คือ ชาวบ้านและนายทุนร่วมมือกัน ใช้วิธีรวมแปลงที่ดินที่ชาวบ้านถือครองคนละ 50 ไร่ หลายๆแปลง จนเป็นผืนใหญ่ จากนั้นเขียนสัญญาขึ้นและซื้อขายกัน เมื่อส.ป.ก.4-01 ตกอยู่ในมือนายทุนแล้ว ก็ทำทีจ้างชาวบ้านเฝ้า หรือ ให้เช่าช่วงทำการเกษตรต่อ พร้อมกับปลูกบ้านพักตากอากาศทิ้งไว้

รายละเอียด...

 สำนวน "ยอดฝีมือมักเร้นกายอยู่ในหุบเขา" ที่พบเห็นเป็นประจำในนิยายจีนกำลังภายใน สามารถสัมผัสอย่างเป็นรูปธรรมได้ในอาณาบริเวณที่รายล้อมเขาใหญ่ ในทุกวันนี้... แต่อนาคตจะเป็นอย่างไร? เป็นเรื่องที่ทุกคนต้องช่วยกันหาคำตอบ

หากไม่นับในสนามกอล์ฟ คงมีไม่บ่อยครั้งที่เราจะได้เห็นประธานบริษัท ผู้บริหารระดับ สูงสุดของบริษัทชั้นนำ และอดีตนักบริหารมืออาชีพถึง 8 คน มารวมตัวกันในอิริยาบถแบบสบายๆ สวมเสื้อยืดโปโล กางเกงขาสั้น รองเท้าผ้าใบ คุยกันเรื่องสัพเพเหระ ตั้งแต่การแต่งบ้าน ต้นไม้ ไวน์ งานอดิเรก ฯลฯ ซึ่งอาจแฝงนัยทางธุรกิจที่มูลค่าสูงกว่าร้อยล้านไว้ด้วยก็เป็นได้

ลองคำนวณเล่นๆ มาร์เก็ตแคปของธุรกิจที่ทั้ง 8 คนนี้ดูแลหรือเคยดูแล เมื่อรวมกันแล้ว อาจได้ตัวเลขสูงถึงหลักแสนล้านบาทเลยทีเดียว

วงสนทนาประกอบด้วย ชลาลักษณ์ บุนนาค ที่ปรึกษาของปูนซิเมนต์ไทย, อัศวิน ชินกำธรวงศ์ CEO ไทยบริการอุตสาหกรรมฯ ที่เพิ่งเข้าตลาดหุ้นได้หมาดๆ, วิกรม กรมดิษฐ์ CEO ที่ไม่ทำงานจากอมตะ กรุ๊ป, ลอยละลิ่ว บุนนาค อดีตกรรมการราชกรีฑาสโมสร, นพดล ยิ่งชัชวาล MD บริษัทโปรเวสท์, บุญเลี้ยง เหลืองนาคทองดี อดีต MD สยามบรรจุภัณฑ์ และ ศิริชัย บุญศรี ซูเปอร์ไวเซอร์จากแบมบู บาร์ ของโรงแรมโอเรียนเต็ล

โดยมีวิสุทธิ์ โลหิตนาวี อดีต CEO เร็นโทคิลไทย เปิดบ้านกลางไร่องุ่นที่เขาใหญ่ ต้อนรับแขกวีไอพีเหล่านี้

ภาพของทั้ง 8 คนมาเจอกันในบรรยากาศสบายๆ จิบไวน์หยอกล้อ พูดคุยขบขำเช่นนี้ อาจจะไม่ได้เห็นเลยในวันปกติที่ทั้งหมดอยู่ในกรุงเทพฯ ซึ่งต่างต้องมุ่งมั่น กังวลเรื่องธุรกิจ กังวล และตัวเลข

ทว่า ภาพแบบนี้เกิดขึ้นบ่อยครั้งที่บ้านวิสุทธิ์ ในเขาใหญ่ ซึ่งภาพที่ "ผู้จัดการ" ได้มานี้ ก็ด้วยความบังเอิญโดยไม่ได้นัดหมายล่วงหน้า

ที่สำคัญ กว่าครึ่งของวงสนทนานี้ ล้วนมีบ้านอยู่ในเขาใหญ่เช่นกัน

ไม่เพียงคนกลุ่มนี้ บ้านไร่ของวิสุทธิ์ยังเป็นที่รวมตัวของชาวไร่องุ่นที่หากเอ่ยชื่อแล้วรับรอง ไม่มีใครไม่รู้จัก เช่น ปิยะ ภิรมย์ภักดี, สมเจตน์ หมู่ศิริเลิศ, วีรวัฒน์ ชลวนิช และกวิน นวลแข (บุตรชายวิโรจน์ นวลแข) ซึ่งมีบ้านพักและไร่องุ่นในเขาใหญ่ด้วยกันทั้งสิ้น

"กับคุณปิยะ เฉลี่ยเจอกันเดือนละครั้ง เจอกันทีไร ก็มีมหกรรมชิมไวน์กันไม่รู้เรื่องเลย" วิสุทธิ์หัวเราะเมื่อเล่าถึงบรรยากาศสบายๆ ทุกครั้งที่นัดเจอนักเรียนรุ่นพี่จากเยอรมนี ที่เขายกย่องว่าเป็น "pioneer" แห่งการปลูกองุ่นทำไวน์เชิงพาณิชย์ที่เขาใหญ่

รายละเอียด...

จาก การลงพื้นที่"ตะลุยดงเศรษฐีเขาใหญ่" ของทีมข่าว"ฐานเศรษฐกิจ" ที่ได้นำเสนอมาสองตอนแล้ว และการสำรวจวันที่สองนี้ จะโฟกัสเจาะลึกราคาที่ดินบริเวณ ถนนสายเล็กๆที่เป็นรอยต่อแตกแขนงจากถนนธนะรัชต์ จำนวน 2 เส้นทาง ได้แก่ ถนนปากช่อง-วังน้ำเขียว (ถนนแยกอุทยานเขาใหญ่ ) และ ถนนผ่านศึก-กลุดค้า

    พบว่าพื้นที่2ทำเลแห่งนี้เฟื่องฟูที่สุดในเวลานี้ โดยเฉพาะที่ดินรายรอบ2ข้างทาง มีบ้านการสร้างบ้านพักตากอากาศ คฤหาสน์ หลากสถาปัตยกรรม ทั้งใหม่เก่าเกิดขึ้นอยู่เรียงราย

    ที่ดินบริเวณนี้ กำลังได้รับความนิยม มีเศรษฐี ยุคใหม่ นักธุรกิจชั้นนำ ของประเทศ และคนมีชื่อเสียงพาเหรดเข้ามาจับจองพื้นที่เพื่อปลูกสร้างบ้านพักตากอากาศ เนื่องจากบริเวณถนนธนะรัชต์เริ่มแออัดที่ดินราคาแพง "นู้น...พวกกรุงเทพฯซื้อไปเหม็ด ! ...อีนางงง " ชาวบ้านรายหนึ่งชี้มือบอกกับทีมข่าว พร้อมกับหัวเราะร่วน

ส.ป.ก.-ภ.บ.ท.5วิวสวยจ่ายไม่อั้น

    แม้ที่ดินส่วนมากจะเป็น ส.ป.ก. หรือที่ดินประเภท ภ.บ.ท.5 จะ เป็น เพียงแค่กระดาษแผ่นเดียว ที่ใช้สำหรับเขียนสัญญาซื้อ-ขายขึ้นเอง ไม่มีตราครุฑประทับรับรอง ให้เป็นเอกสารหลักฐานสำคัญของทางราชการในการซื้อ-ขายทำนิติกรรม ได้เหมือน น.ส.3 โฉนด ก็ตาม

    แต่ที่ดินในลักษณะการถือครองเหล่านี้ กลับมีค่า และราคาไม่แพ้โฉนด หากแปลงไหนตั้งอยู่ในทำเลที่ดี นายทุนเห็นแล้วชอบ

    ยอมทุ่มราคาไม่อั้นเพื่อได้มา แม้รู้ทั้งรู้ว่าที่ดินเหล่านี้ไม่สามารถซื้อขายได้ตามกฎหมาย บางแปลงอยู่ลึกในหุบเขาเป็น10 ๆกิโลเมตร แต่ถ้ามีเนินเขา เห็นวิวสวย อากาศดี ก็ยังมีเศรษฐี นักการเมือง เข้าไปจับจองสร้างบ้านหลังใหญ่ อีกประเด็น ราคา สูง-ต่ำ ไม่เกี่ยงว่า จะมีเอกสารสิทธิหรือ ติดถนนหรือไม่ ราคาก็จะแพงหลายแสนบาท ต่อไร่ จาก เดิม 5,000-10,000 บาทต่อไร่ ทั้งๆที่พื้นที่เหล่านี้ยังคงเป็นพื้นที่ทางการเกษตร

    เมื่อทีมข่าวสำรวจลึกเข้าไปในพื้นที่อันเป็นที่ราบผืนใหญ่ ชาวบ้านอีกรายหนึ่งบอกเล่าว่าเมื่อไม่นานมานี้ มีกลุ่มทุนใหญ่เข้ามากว้านซื้อที่ดินจำนวนมาก เพื่อปลูกพืชพลังงานทดแทนผลิตเอทานอล ไบโอดีเซล หรือทำธุรกิจด้านการเกษตรแบบครบวงจร

รายละเอียด...

ตอนที่แล้ว ได้ฉายให้เห็นภาพความเปลี่ยนแปลงของพื้นที่บริเวณรอบ "อุทยานแห่งชาติเขาใหญ่" ที่วันนี้ได้กลายเป็นชุมชนเศรษฐี และบุคคลที่มีชื่อเสียงในสังคม หรือ "เซเลบริตี" ที่ต่างเข้าไปจับจองที่ดิน สร้างวิลล่า คฤหาสน์หรู มูลค่าหลายร้อยล้านบาท

    "แทบจะกล่าวได้ว่าไม่ว่าจะชี้ไปที่ส่วนใดของที่ดินเขาใหญ่ ก็จะพบว่าได้ถูกจับจองจนหมดแทบทุกตารางนิ้วแล้ว"

    ดังนั้นฉบับนี้"ฐานเศรษฐกิจ"จะทำการเจาะลึกถึงราคาที่ดิน ทั้งที่ดินที่มีเอกสารสิทธิและไม่มีเอกสารสิทธิ แม้กระทั่งที่ดินประเภท ภ.บ.ท.5 ซึ่งไม่ใช่เอกสารสิทธิแต่เป็นใบแสดงหลักฐานการชำระภาษีท้องที่ ต่างขยับราคาพรวดหลักล้านบาทต่อไร่ จากก่อนหน้านี้ไร่ละไม่กี่หมื่นบาท

เจาะลึกราคาที่ดินถ.ธนะรัชต์

    วันแรกการเดินทางสำรวจของทีมข่าว "ฐานเศรษฐกิจ" ลงเจาะลึกราคาที่ดินบนทำเลทองสุดฮอต บริเวณถนนธนะรัชต์ เป็นสายแรก สังเกตเห็นว่าช่วง กิโลเมตรต้นๆระหว่างกิโลเมตรที่ 1-3 ค่อนข้างเงียบเหงา พยายามเข้าไปสอบถามชาวบ้านถึงราคาที่ดิน ได้รับคำตอบว่าที่ดินมีเอกสารสิทธิ ราคาอยู่ที่ 1,000,000 บาทเศษต่อไร่ ด้านใน ๆ แค่ ไม่กี่แสนบาท หากสนใจติดต่อได้

    ทีมข่าวอดสงสัยไม่ได้ว่าทำไมอยู่ติดถนนสายหลักถึงราคาถูก จึงโทรศัพท์สอบถาม "วัชระ ขำพรหมราช "หัวหน้าฝ่ายอำนวยการสำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมาสาขาปากช่อง ได้รับคำตอบว่า ช่วงกิโลเมตรต้นๆ ของถนนธนะรัชต์ ราคาจะถูกเมื่อเทียบกับกิโลเมตร ไกลๆ จนเกือบติดเทือกเขา

    "วัชระ"ไล่เลียงทำเลให้ฟังว่า ประมาณ 1 กิโลเมตร จะพบฟาร์มเลี้ยงหมูขนาดใหญ่ของ "เบทาโกร"ตั้งอยู่ ทำให้ละแวกนั้น ไม่ค่อยมี ใครสนใจซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้าน เพราะนอกจาก ทัศนียภาพไม่สวยงามแล้ว ยังมีกลิ่นมูลหมูส่งกลิ่นรบกวน

    "รีสอร์ตขนาดเล็กฝั่งตรงข้าม ต้องปิดตัวลงเพราะ ไม่มี นักท่องเที่ยวเข้าพัก" โดย"วัชระ"ยืนยันกับทีมข่าวว่าที่ดินละแวกนี้ ราคาแค่ 300,000บาทต่อไร่เท่านั้น ถูกแบบไม่น่าเชื่อ

ติดถนนอย่างต่ำ1,500,000บาทต่อไร่

    สำหรับราคาที่ดินติดถนนธนะรัชต์ ที่ดินแปลงเล็กมีเอกสารสิทธิ 1-5 ไร่ ราคาเฉลี่ย 1,500,000 -2,500,000 บาท เข้าซอย ราคาจะถูก ไร่ละ 700,000 -1,000,000 บาท ตัวอย่างบริเวณกิโลเมตรที่ 4 บอกขาย ที่ดินเปล่า 2 ไร่ ราคา 5,000,000 บาท ทั้งนี้ หากมีสิ่งปลูกสร้าง ตกไร่ละ 3,000,000 บาท หาก ไม่มีสิ่งปลูกสร้างหรือ เป็นที่ดินธรรมดา ราคา ไร่ละ 2,000,000 บาท

    กรณีที่ดินแปลงใหญ่ติดริมถนน 10 ไร่ขึ้นไป ราคา จะถูกลง อยู่ที่ 1,200,000-1,500,000 บาท เข้าซอยเป็นที่ดินแปลงใหญ่ราคาจะอยู่ที่ประมาณไม่ถึง 1,000,000 บาท ตามแต่จะตกลงกัน และเป็นที่น่าสังเกตว่าที่นี่การบอกขายที่ดิน จะตั้งราคาขึ้นลงตามใจชอบ บางแปลงบอกขาย ราคา 1,500,000 บาทต่อไร่ ขณะที่บางแปลงที่ดินติดกันติดบอกขาย 1,700,000 บาทต่อไร่ก็มี โดยราคาที่ดินขณะนี้ปรับขึ้นจากเดิม 30-50 % จากปีที่ผ่านมา และแนวโน้มจะปรับสูงขึ้นเฉลี่ยปีละ 30 % เนื่องจากมีความเคลื่อนไหวของการเข้ามาซื้อขายที่ดินอย่างต่อเนื่อง

แนวโน้มคนชั้นกลางพรึบ

    "บุญช่วย ผูกศรี "เจ้าพนักงานที่ดินปากช่อง เสริมว่า

รายละเอียด...